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  9月13日，被上海本地媒体称为“迄今被曝光的烂尾楼中案值**、案情*复杂”的大政三角地广场（在建项目）在上海一家拍卖行拍卖成功，这栋“总债务在5亿元人民币以上、估价为4．3亿元（含土地出让金）”、烂尾时间长达7年之久的沪上知名楼宇*终的拍卖价位为4．71亿元。这一项目的土地使用权面积6598平方米。这一“经典”的烂尾楼拍卖案例被上海一家房地产开发商评价为“到手的是金子还是一个黑洞，目前很难说”。 巧合的是，这一楼盘竞拍成功的商家投资行为似乎成为几天前的一份研究报告的注解。 9月10日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院 组成的“中国房地产ＴＯＰ10研究组”，在国务院发展研究中心会议室发布了2003年“中国城市房地产开发投资潜力研究”成果，这项研究在将中国省会以及计划单列的35个大中型城市的房地产开发投资潜力做了综合的考察之后，排定了“中国房地产开发投资潜力10强城市”，上海名列榜首。 名列榜首的上海房地产市场，被上海一家房地产公司老总陈伟平总结出5大特点：环线内外价格相近、地价接近楼价、商用楼销售不如住宅、公寓楼价接近别墅价、二手房价接近预售房价。解释这些现象用得*多的一个词汇是来自摩根斯坦利亚洲区董事总经理谢国忠对上海房地产市场的忧虑：“泡沫”。 “泡沫”的是与非 引发上海房地产是不是真的存在泡沫之争的依然是摩根斯坦利的谢国忠，尽管他措辞委婉。 他只是说，上海房地产隐藏着过度投资和投机的征兆。支持这一观点的主要理由在于上海房地产市场中的购房人群主要是外来人群，而投机是他们购房的根本原因。在这部分投机的人群当中，台湾人群体**，而浙江的企业家是第二大购房群体。 他将上海和香港的房地产市场做了一个对比：1997年左右香港房价是上海房价的20倍，而今是上海房价的3倍左右，但香港的人均财富是上海的10多倍。 关于消费者人群，他认为即使外来购房者不断增多，也很难成为上海房价应该居高不下的理由，一个***逻辑的解释是上海的房价要比纽约和伦敦的价格实惠公道很多。但这种比较方式被谢国忠看成一种危险的比较方式。他认为，每一个地区的房地产价格的制定应当基于本地居民的购买力。换句话说，上海的房地产价格目前已不再吸引人了。按照上海平均房价每平方米4000元到5000元的价格计算，上海本地居民已经难以承受这样的房价。 基强联行投资管理顾问公司的总裁陈基强认为一个房地产市场成熟与否，与中高档房的市场有很大的关系。在他看来，低价房是保证生活的必备要素，而中高档房则是改善生活的标志。同时房地产市场与当地的人均ＧＤＰ水平有很大的关系，如果人均ＧＤＰ水平在4500－8000元左右，房地产市场有很大的发展。按照这一说法，在上海今后3－5年左右的时间里，中高档房的市场是一个加快速度进行发展期。 他将自1996年以来的价格走势图摊在桌上，介绍说：1996年和1997年，上海房地产供应量严重大于需求量，消化率仅为12．2％和23．5％。还在于1993年的土地出让面积达到供应高峰，总计4932．6万平方米。按建筑周期2－3年计算，商品房的供应量在1995年和1996年达到高峰，加上1997年亚洲金融危机造成需求萎缩，供求严重失衡，因而价格指数大幅度下滑。自1998年起，政府出台了货币化分房和退税等政策，**了上海房地产市场的复苏。2001年和2002年，供求关系逐渐趋于平衡，价格指数稳步上扬。而按照这一价格曲线的走势，在今后很长的时间里，上海的房地产价格总体也会继续上扬。 他认为中高价位的房产还有良好发展势头的根据来自近年上海房地产市场的成交比例。结合这些指标，他认为，低价位楼盘成交量比例直线下降，而中高价位以上楼盘成交比例明显上升，房价升势坚挺。究其问题大多为两个：其一为购房者的承付能力逐步的提升，其二为慢慢的变多的开发商偏向于开发中价位以上楼盘，造成了供应结构的上移。 而在上海房屋土地资源管理局*近的资料上，如此评价目前上海的房地产走势：在2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行状态趋势，各项指标在高位运行中稳定增长。而从上海房地产交易中心给出的数据上看，上海本地、外省市和境外人士在上海购房比例在2003年上半年分别为75．6％、18．40％和6．00％，购房面积分别为963万平方米、234万平方米和76万平方米。同时预计外省市购房者比例将会达到20％，境外人士的比例将会达到10％（含港澳台地区）。换而言之，上海市今后的房地产发展将在中高档市场当中有很大的潜力和空间。 国泰君安的研究员对于房地产是不是真的存在泡沫的看法则是，每一个房地产市场的有效指标*终来自这一区域房地产市场的*终端的需求量，不管是一级市场或者二手市场，在住宅楼市场上，**比例的终端花钱的那群人是市场的主宰。其中，尽管有中间环节的投资和投机行为，终端消费者的消费能力仍是房地产*终价格的主导者。 按照这一理论，从上面的数据中很难判断上海房地产市场是否属于正常。因为从购房者群体来讲，上海本地人比例自然占尽**优势。但从房地产价格与人均收入角度，这一优势要重新审定。 在上海个人购房中，需要仔细考虑而还没有考虑的因素很多。其中的**因素是上海的房屋拆迁费用的计算，房屋拆迁之后的补贴应不应当纳入“个人收入”一项？ 与之相对应的是房地产商开发房屋的成本同样关系到拆迁费用的计算。这部分拆迁费用在多大程度上影响房地产单位销售价格？截至记者截稿时，尚没有人对此作出回答。 同时，上海房地产一级市场土地转让这部分的情况，似乎是政府和开发商、以及中介机构交谈的禁区，而土地使用与银行信贷，则是禁区中的禁区。 三级市场抛盘升温 上海房地产交易中心的**经济师汤勇康对二手房市场对上海房地产市场的影响的看法是，今后上海房地产价格将受到各方面因素的影响，价格升幅将会逐渐放缓。 他说，在1996、1997年上海房地产市场的低迷阶段，上海市政府为了盘活存量房，允许市民把自有住房拿到二手房市场上进行交易，开创了****个房地产交易第三级市场。在这一基础上，其后的上海市政府住房制度改革与土地市场使用权改革密切结合起来，因为当时的住房制度改革首先从三级市场（二手房）入手，再介入到证券交易市场（增量房），然后到达土地市场改革。这是上海房地产三级市场发达的重要原因，也是上海房地产有别于其他城市的地方。 对于目前上海房地产价格是不是已达饱和，他认为关键得看房地产市场当中的产品结构。如果中低价位房供应不够，则有可能中低价位房的需求者会被迫购买高价房，或者购买二手房；从这个层面来讲，这样的情况可能是由于价格过高造成的。 虽考虑到上述因素，汤勇康仍认为，“上海的房地产市场到目前为止还是良性的。”在他看来，上海市政府推出的重大工程配套房，今年是100万平方米，明、后年将达300万平方米，所以汤相信，去年2685万平方米增量房销售不会是一个**峰，今年的二手房交易将会有很大的突破（这是存量房）。增量房与存量房是此消彼长的关系，这是上海房地产产品结构性倾斜的结果。 但他同时无法回避上海的一个特性：投资性购房对上海房地产市场的影响。他说，若遇到不可抗力或者是灾难性的经济时期，大量的投资性购房可能有很大隐患。但如果一个**或者地区经济稳步的增长势头一直良好，隐患则不会显现。目前上海的投资性购房比例占到整个市场的30％，集中于中高档物业。如果这部分房屋抛售，则很难预料对上海房地产市场造成多大的影响。 统计多个方面数据显示，*近上海房地产的二手房抛盘量总体来说有明显上升。据“我爱我家”房地产经纪公司经理孟军介绍，自从今年2月以来，二手房的抛盘表现越来越明显。其中，高价楼盘（单价7000元／平方米以上，总价70万元以上）挂牌数增加幅度较以往有较大幅度增长，然而接盘的客户数却从始至终保持在一个稳定的数量，结果就是抛接盘的比例在不断上扬。虽然中低档房抛盘量也在增多，但是其抛接盘的比例却从始至终保持稳定，约为2．5：1。而今年6月13日出台的“121文件”对购买第二套房作了严格限制后，二手房抛盘数量增加更快。 究其根本，二手商品房、二手次新房慢慢的变多地挤进二手房市场，是二手房市场的供给量大幅度的增加的重要原因。今年，随着众多银行在转按揭贷款业务部分的不断“拓展和创新”，按揭中抛售的新商品房慢慢的变多。“我爱我家”统计多个方面数据显示，2002年全年二手房交易中，售后公房占84％，次新按揭商品房占16％，而从今年上半年的统计数据看，次新按揭商品房上市交易量明显增多，占二手房交易总量的47％。今年以来，大量的新盘交房时间相当集中，不少炒家利用期房交房的时间差，在后几期房交房之际抛出手头持有的前期房以赚取差价。这些楼盘投资者一边排队订房，一边在中介处已经挂出了二手次新房。由于看准旧城改造市政动迁等因素，使得拆迁居民的住房需求量持续增长，前面持盘观望的人看准时机准备进行抛售。另外市场热点还来自于上海内外销房并轨，使得外籍人士中的一部分高端租赁市场的重要客户转向购买普通商品房。由于外国**管理人员普遍享受优厚的房贴，内外销房并轨大幅度提升了他们买房的比率，这也使上海那些以租养房的投资者将手头的房子迅速抛出，造成高价房市场抛售量一时陡增。 尽管无法得知占有上海房地产市场30％的投入资金的人在这次抛盘中占多大比例，从几家房地产商和房地产中介商处的信息来看，抛售二手房楼盘的大多属于投资者或者说属于投机者。 单从供求关系而言，二手房市场的抛盘增加将会对整个房地产市场造成供给量增加、需求量降低。从这一角度看，上海房地产的价格走势图的预期会被改写吗？

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